השקעות נדלן בארצות הברית - כל מה שחשוב למשקיעי נדלן בארצות הברית לדעת

יש מספר דרכים לבחון האם עסקה היא טובה. מבחן ניתוח רגישות נועד לבדוק תרחישים פסימיים בהם המשקיעים עלולים להפסיד חלק משמעותי / את כל הכסף בקרן המושקעת.

• באמצעות ניתוח רגישות נברר מה אחוז התפוסה הנמוך ביותר האפשרי. מהו אחוז התפוסה בו יהיה על המשקיעים במיזם להמשיך לממן את העסקה מכספם הפרטי והאם ישנה סיטואציה בה הבנק עלול להשתלט על הנכס. למשל: אם לא יהיה דייר בנכס במשך 3 חודשים, לא נקבל הכנסה באותם חודשים וזה כמובן יפגע בתשואה. אם קנינו את הנכס מההון העצמי שלנו , זה לא נעים אבל לא נורא. כי לא נאבד את הנכס. אם קנינו את הנכס באמצעות הלוואה (מינוף) אז נצטרך לשלם את סכום המשכנתא לבנק ,על מנת שלא יעקל את הנכס. יש חשיבות עצומה שיהיה דייר שישלם את השכירות באופן לנכס ממונף.
• בדקו את גובה ההוצאות השוטפות ביחס להכנסות השנתיות (מבחן 50%): רצוי שההוצאות השוטפות ( לא כולל משכנתא) לא יהיו גבוהות מ-50% מהכנסות על שכר הדירה. אם שכר הדירה המתקבל הוא 1,000 דולר בחודש ברוטו, עדיף שההוצאה החודשית הממוצעת תהיה עד 500 דולר.
• מבחן חוסר תפוסה: נהוג להעריך הכנסה של 11 מתוך 12 חודשים. אם אתם מתכננים להחליף דייר בכל שנה ,יש לכך משמעויות. עלות החלפת דייר ממוצעת, מוערכת כעלות של חודש שכירות. קיימת עלות נוספת של התאמת הנכס לדיירים החדשים. על מנת להקטין את הסיכונים, השקיעו באזורים עם ביקוש גבוה לשכירות כך התפוסה תהיה גבוהה ותחלופת הדיירים תהיה מינימלית ככל שניתן ( מהרגע שהדייר הודיע על עזיבתו ועד לכניסתו של דייר מחליף).

• מינימום שכר דירה חודשי, מבחן 1.25%: גובה שכר הדירה מתוך העלות הכוללת של הנכס. כדי שהתשואה של הנכס תהיה גבוהה, בדקו את היחס בין שכר הדירה לעלות הכוללת של הנכס. למשל, נכס שעלותו הכוללת היא 110,000 דולר ושכר הדירה החודשי המתקבל הוא 1,400 דולר מקיים את הכלל הזה. אם תקבלו שכר דירה בגובה של 1300 דולר, היחס יירד לכ-1.2% והתשואה ברוטו תהיה בהתאם. כלומר במקרה של שכירות חודשית של 1,400 דולר, התשואה ברוטו תהיה כ-15% (16,600/110,000 והתשואה נטו כ-7.5% לפי כלל ה-50%). לעומת זאת אם שכר הדירה יהיה 1300 דולר, התשואה ברוטו תהיה 14% (15,600/110,000 והתשואה נטו בערך 7% לפי כלל ה-  50%).