השקעות נדלן בארצות הברית כך תמצאו עסקה מכניסה ויציבה
בית פרטי להשקעה בארצות הברית החל מ - 70,000 $
הכנסה חודשית $1,250 - 1,000 $

השקעות נדלן בארצות הברית - כל מה שחשוב למשקיעי נדלן בארצות הברית לדעת (2021)

מחירי הנדלן בישראל קפצו בעשרות אחוזים בשנים האחרונות . גובה ההשקעות בנדל"ן בישראל וגובה ההון ההתחלתי הנדרש אל מול התשואה גבוה משמעותית ,ביחס לתשואה מהשקעה בנדלן בחו"ל.

השקעות נדלן בארהב תפסו תאוצה ומספר המשקיעים בנדלן בארצות הברית רק הולך וגדל משנה לשנה. יותר ויותר ישראלים מחפשים עסקאות נדלן משתלמות ורוצים להשקיע בנדל"ן בחו"ל .

הם מבינים שכדאי להם להשקיע את הכסף שלהם בנדל"ן מעבר לים, שם יוכלו למקסם את התשואה ביחס להשקעה. עם התפרצות נגיף הקורונה היו לא מעט השקעות נדלן בארצות הברית שלא הניבו תשואות משתלמות. לשם כך בחרנו לכתוב מדריך למשקיע המתחיל . גם אם השקעתם מספר פעמים לא מבוטלות בארה"ב תמצאו במדריך זה מידע מקיף שיספק לכם כלים מבוססים ורלוונטיים להשקיע בנדלן בארצות הברית. באופן זה תגדילו את הסיכויים שלכם לייצר אפיק השקעה יציבה עם תשואה גבוהה.

עופר מושקוביץ הדרכה קניית נכס בארהב

להשקיע בנדל"ן בארה"ב

  1. עלות נכסים –  מחירי בתים ודירות להשקעה בארצות הברית זולים במידה ניכרת ממחירי הנכסים להשקעה בישראל, כאמור. וגם ההון ההתחלתי הנדרש הוא כ-25% מההון ההתחלתי הנדרש לרכישת נכס בישראל. ניתן לבצע השקעות נדל"ן קטנות מוצלחות.
  2. עלויות בנייה ושווי קרקע – שווי הקרקע בארצות הברית נמוך ועלויות הבנייה בארה"ב זולות. שיטות בנייה טרומית, בנייה מעץ ובנייה קלה ,הן שיטות הבנייה הנפוצות ביותר כיום. הן יעילות. זולות ומהירות. אמנם עלויות האחזקה גבוהות יחסית. אך בסיכומו של דבר אלו עסקאות כדאיות. 
  3. שקיפות ורגולציה  תהליך רכישת נדלן בארצות הברית מוסדר ומעוגן מבחינה משפטית. חוקתית ורגולטורית. קיימת שקיפות מלאה. תהליך הרכישה מהיר. פשוט ונוח בהשוואה לתהליך רכישת נדלן בישראל.
  4. פלח שוק פוטנציאלי גדול – שוק הנדלן בארצות הברית רחב ומגוון . בארצות הברית חיים כיום כ-330 מיליון בני אדם והם מהווים כ- 1/3 מכוח הצריכה העולמי.
  5. כלכלה חזקה ויציבה –  לאחר משבר הסאב פריים והמשבר הכלכלי הבינלאומי שפרץ בעקבותיו ב2008 , משקיעים חיצוניים ניצלו את הזדמנויות נדלן בארה"ב  ורכשו נכסים מניבים להשקעה במחירים נמוכים. הביקוש למגורים בשכירות גדל עם השנים. אמנם עברו 13 שנים ומחירי הנדל"ן עלו בהדרגה, אך הם עדיין נמוכים ביחס לעלויות רכישת נדלן בחול ובישראל.

השקעות נדלן בארה"ב – כך תדעו אם ההשקעה משתלמת

1. בית פרטי להשקעה בארצות הברית - Single Family

אמנם המחיר של בית צמוד קרקע גבוה יותר. אך יש לכך מספר יתרונות בולטים:

  • בעלות על הנכס ועל הקרקע. על כל הזכויות והחובות המשתמעות מכך
  • שליטה מדויקת בהוצאות ובהכנסות
  • אפשרות לקבלת משכנתא באמצעות השקעה בתיק נכסים
  • רב האמריקאים מעדיפים להתגורר ולשכור בתים פרטיים צמודי קרקע
  • שכר הדירה הממוצע החודשי נע בין  900-1200 דולר
  • ארצות הברית עדיין מצויה בעומקו של משבר הקורונה והרב הגדול של מעמד הביניים ממשיך לעבוד מהבית. אנשים משקיעים עכשיו יותר מתמיד בנדלן למגורים. כל עוד משבר הקורונה והמיתון נמשך תהיה העדפה ברורה לשמור כספים ולהוציאם על מוצרי יסוד ולא על מבני משרדים. מלונות וכו'.

2. קהל יעד מתאים - השוכרים

המעמד הנמוך + ומעמד הביניים ,הינם הקהלים המתאימים ביותר הן מבחינת אורח החיים שהם מנהלים והן מבחינת סכום השתכרותם לשנה (50K ומעלה). התמקדו בהשקעה בדיור למעמד הביניים ולא בדיור יוקרתי ואקסקלוסיבי. קהל היעד עבור דיור יוקרה ,ספציפי ומצומצם במידה נכרת. בעת משברים כלכליים דיור למעמד ביניים יציב הרבה יותר .דיור יוקרה הוא הראשון להיפגע מתנודות בשוק הנדלן.

3. בחנו את ניהול סיכוני העסקה

הקורונה היא תקופה מצוינת לבחון עסקאות טובות. מבחן ניתוח רגישות נועד לבדוק תרחישים פסימיים בהם המשקיעים עלולים להפסיד חלק משמעותי / את כל הכסף בקרן המושקעת.

  • באמצעות ניתוח רגישות נברר מה אחוז התפוסה הנמוך ביותר האפשרי. מהו אחוז התפוסה בו יהיה על המשקיעים במיזם להמשיך לממן את העסקה מכספם הפרטי והאם ישנה סיטואציה בה הבנק עלול להשתלט על הנכס. למשל: אם לא יהיה דייר בנכס במשך 3 חודשים , לא נקבל הכנסה באותם חודשים וזה כמובן יפגע בתשואה. אם קנינו את הנכס מההון העצמי שלנו , זה לא נעים אבל לא נורא. כי לא נאבד את הנכס. אם קנינו את הנכס באמצעות הלוואה (מינוף) אז נצטרך לשלם את סכום המשכנתא לבנק ,על מנת שלא יעקל את הנכס. יש חשיבות עצומה שיהיה דייר שישלם את השכירות באופן לנכס ממונף.
  • בדקו את גובה ההוצאות השוטפות ביחס להכנסות השנתיות (מבחן 50%): רצוי שההוצאות השוטפות ( לא כולל משכנתא) לא יהיו גבוהות מ-50% מהכנסות על שכר הדירה. אם שכר הדירה המתקבל הוא 1,000 דולר בחודש ברוטו, עדיף שההוצאה החודשית הממוצעת תהיה עד 500 דולר.
  • מבחן חוסר תפוסה: נהוג להעריך הכנסה של 11 מתוך 12 חודשים. אם אתם מתכננים להחליף דייר בכל שנה ,יש לכך משמעויות. עלות החלפת דייר ממוצעת, מוערכת כעלות של חודש שכירות. קיימת עלות נוספת של התאמת הנכס לדיירים החדשים. על מנת להקטין את הסיכונים, השקיעו באזורים עם ביקוש גבוה לשכירות כך התפוסה תהיה גבוהה ותחלופת הדיירים תהיה מינימלית ככל שניתן ( מהרגע שהדייר הודיע על עזיבתו ועד לכניסתו של דייר מחליף).
  • מינימום שכר דירה חודשי, מבחן 1.5%: גובה שכר הדירה מתוך העלות הכוללת של הנכס. כדי שהתשואה של הנכס תהיה גבוהה ,בדקו את היחס בין שכר הדירה לעלות הכוללת של הנכס. למשל, נכס שעלותו הכוללת היא 67,000 דולר ושכר הדירה החודשי המתקבל הוא 1,000 דולר  מקיים את הכלל הזה. אם תקבלו שכר דירה בגובה של 900 $ , היחס  יירד לכ-1.3% והתשואה ברוטו תהיה בהתאם. כלומר במקרה של שכירות חודשית 1,000 דולר,התשואה ברוטו תהיה כ-18% (12,000/67,000 והתשואה נטו כ-  9% לפי כלל 50%). לעומת זאת אם שכר הדירה יהיה 900 דולר, התשואה ברוטו תהיה 16% (10,800/67,000 והתשואה נטו בערך 8% לפי כלל ה-  50%).

4. מיקום הנכס

ישנם הבדלים מהותיים בין האזורים והמדינות השונות בארצות הברית. בחירה במיקום המתאים ביותר ינבא וישקף במידה רבה את מידת הרווחיות מהעסקה. כאשר בוחרים ומשווים בין מיקומים אופציונליים לנכס , חשוב להתייחס למאפיינים הבאים:

ביקוש לשכירת נכסים באזור

בחרו במיקום הקרוב לצירי תנועה וכבישי מרכזיים. מרכזי קניות ואזורים בהם מתקיימים עבודות פיתוח. אזורי מגורים אטרקטיביים ומבוקשים הם אזורים בהם יש: מרכז מסחרי. מרכזים תעסוקתיים .מוסדות חינוך והשכלה גבוהה ובתי חולים וזה בא לידי ביטוי בהגירה חיובית של אוכלוסייה איכותית.

בדקו את כמות התושבים באזור המגורים בשנים האחרונות

הגירה חיובית = ביקוש לשכירת נכסים ועלייה במחירי הנדל"ן .

הגירה שלילית לעומת זאת תשקף בעיות וקשיים בהשכרת הנכס / מכירה של נכסים

מצב סוציו-אקונומי

בדקו את רמת ההכנסה הממוצעת למשפחה. רמת מוסדות החינוך. רמת האוכלוסייה. רמת האבטלה ורמת הפשיעה באזור. מצב סוציו אקונומי הוא גורם בעל משקל מכריע ,המשפיע על בחירת אזור מגורים אחד על משנהו וביכולת להשכיר את הנכס באופן שוטף ולאורך זמן. בדקו מהו גובה השכירות הממוצעת. לרב נכס להשכרה במחיר נמוך ישקף בעיה כגון רמת אבטלה גבוהה ו/או רמת פשיעה גבוהה.

מחירי נדלן ותשואה ממוצעת צפויה

בדיקת כדאיות השקעה מעמיקה של עלויות השכירות הממוצעות יסייעו לכם בחישובים מדויקים של התשואות הצפויות .בחרתם להשקיע בנכס באזור עם רמת סיכון גבוהה ? ודאו היטב שהתשואה תהיה גבוהה במידה רבה ותצדיק את ההשקעה באזור והסיכונים הנלווים.

מיסוי השקעות נדלן בארצות הברית

בכל מדינה ומדינה מיסי הנדלן והחוקים שונים. בדקו אילו מיסי עירייה קיימים. אילו חוקים הקשורים לנדלן קיימים כמו : כיצד החוק מתייחס לשוכר שאינו משלם את דמי השכירות החודשיים. האם ניתן לבצע רכישת נדל"ן לא רק באמצעות חברת השקעות נדלן מקומית וכו'.

השוכרים

הקדישו זמן ובצעו בדיקת רקע מעמיקה אודות השוכרים הפוטנציאליים/ שוכרים המתגוררים בבית. בחרו בתבונה את השוכרים שלכם. עד כמה הם שומרים על הנכס. מהי יכולת ההשתכרות שלהם ועד כמה מקור הכנסתם יציב. מומלץ לבדוק גם את עברם הפלילי והפיננסי (חובות ושעבודים) וכמו כן את היסטוריית הפינויים שלהם.

הזדמנויות נדלן בארצות הברית

ניתן לאתר עסקאות טובות ולמנף השקעות נדלן בארצות הברית. קיים היצע רחב של נכסים מניבים להשקעה ואפשרויות רבות ומגוונות, בה כל משקיע יכול למצוא את העסקה האידיאלית עבורו ועבור תיק ההשקעות שלו.

כך תגדילו את רמת הוודאות וסיכויי ההצלחה

היעזרו בשירותי חברת השקעות נדלן בארהב ,בעלת ידע והכרות מקדימה עם השטח. חברת ההשקעות תבצע מחקר מעמיק ותספק לכם מידע וכלים אודות:

  • רכיבי העסקה
  • מאפייני הנכס ומיקומו
  • הפוטנציאל הגלום של הנכס להשקעה בארצות הברית
  • אפשרויות מיקסום ביצועי תיקי ההשקעות
  • הגדרת תקציב
  • חישוב הוצאות ורווחים צפויים
  • בחירת ההשקעה המיטיבה ביותר

ניהול  סיכוני ההשקעה : סיכוני דיירים, סיכוני תחזוקת הנכסים, סיכונים פיננסיים.

ישנם סיכונים מסוימים בביצוע השקעות נדל"ן בארצות הברית. אך בהשוואה לסיכויי ההצלחה ביצירת רווחים ואפיק השקעה יציב עם תשואה גבוהה לאורך זמן, משתלם בהחלט לקחת את הסיכון ולהשקיע בנדלן. כמובן שבצורה מושכלת.

רוצה להשקיע בנדל"ן בארצות הברית ?

נשמח לעזור ולאתר את הפרויקט המתאים ביותר עבורך